[摘要] 近日西海岸新區一直到2035年的土地利用規劃圖終於▓出爐,很多人沒有充分重視這個土地供應對於樓市長■期的重大影響,所◆以這一期我們將詳細分析西海岸以後15年的土地供應︾情況,供大家參考!

近日西海岸新區一直到2035年的土∩地利用規劃圖終於出爐,很多人沒有充分重視這個土地供應對於樓♂市長期的重大影響,所◆以這一期我們將詳細分析西海岸以後15年的土地供應情況,供大家參考!

先看下總體布局,西海岸主城區由東西城區構成,目前的開發區Ψ 、靈山衛、辛安、中德片區和王臺組成了東部主城區。西部主城區卐由膠南風河兩岸、老城區、西客站、古鎮口啟動區組成。另外在西部城區附近還有藏馬山、董家口、張家樓、瑯琊組團衛星城區布局。

東部城區的北部由王臺、中德生態園、老黃島、辛安片區、保稅港區⊙組成

老黃島:黃色為居住城區,所以很明顯老黃島是一大亮點,作為北部位置◤最靠東的片區由居住用地和商務商業等高端城市用地為主,而且面積最大,比王臺都∞要大,化工搬遷之後這裏的定位可見會非常高端。

辛安片區:辛安片區居住區從最西邊的殷家河一直到江山①中路⊙,南部和開發區中心城區有明顯的工業區間隔。也就是說以後的十幾年辛安的工業定位還是很難改變的。

中德生態園片區:生態園居住區全部為圓形規劃,後面十幾年♀主要的方向就是龍湖主導開發的未來城。西部和王臺***********之間是面積空前的高端制造業片區←,居住片區大概只占20%左右,這是非常有價值的比例,可以看出中德生態園片區的住宅○在後期的支撐會非常強。

東部主城區核心板塊開發區中心片區主要有@ 開發區、唐島灣、金沙灘片區組成。這三個片區無疑都是可以代表西海岸的價值高地,而且很明顯即使規劃到2035年,這個區域的城區面積和居住面積〖變化和目前都不大,也就是說這三個片區以後十幾年的潛在住宅供↓應極小。

開發區:確實和◆現在變化不大,雖然居住面積不小,但遺憾的是都是¤二手房了,這裏是西海岸最成熟的住宅市場,目前區域新盤也很少了,稍微算是〖大盤的也就城發長江瑞城了。指望這個區域有大量供應完全不現實。

唐島灣:整個唐島灣一圈都是被商務商業用地包圍,住宅用地非常少,北部有一個正方形的商業用地,現在的西海岸最大商圈。目前區域的二手房風☆和日麗一直穩居熱度第一,年輕人還是喜歡靠商圈近的住宅。海景⌒ 新盤也很少,逸景灣尚品也只有四棟樓,開盤當天去化就高達75%,機會①不多了。這一塊現在的城市面貌也很匹配,展現西海岸繁華的第一片區就是唐島灣了!

金沙灘:金沙灘片區主要居住區在■安子,安子現在只有一塊商業用地還沒開發,沿海的住宅用地和現在沒有任何增加,這一塊區政府是鐵了心要往啤酒節、旅遊、音樂等高端娛樂方面發展了。

靈山衛片區是屬於東部主城區改善性溢♂出片區,由於這是整個西海岸背山面海的封面片區,重要性和價值性都很高,所以我們單獨≡拿出來分析,從土地規劃來看,靈山衛片區的發展會繼續往北延伸到小珠山※脈。但是畢竟沿海區域受制於地形原因,空間很小,整體還是以一個♂比較狹長的布局。

靈山衛沿海中心片區:首先看上圖我用藍色畫圈的地杨真真厌恶方,這裏兩邊是紅色商業用地,中間是黃色的住宅用地,這一小段黃色住宅用地就是靈山灣片區※最有價值的樓盤。二手房:諾沙灣一▓期、科達天意華苑等,一手房▂就更少了只有鑫苑禦龍灣在售。

星光島片區:星光島片區商業其實還有很大空間,周圈的住宅用地」原來是用來蓋別墅的,現在由於影視產業超預期發展,這裏都變為商務和商業用地,有了新的發展↘空間。

生態谷片區:生態谷片區是目前靈山衛潛在供應最大的地方,這是以後靈山衛的發展方向。

西部城區城區居住面積接近東部城區兩倍,潛力的供應面積以及城鎮々化空間還是非常大的,這裏是國家級新區的主戰場。

風河兩岸:風河兩岸在今後的差距會》越來越小,雖然現在城南的人氣和配套和北岸還有較大差距,但□是北岸目前空間已經不大,錦繡城還有最後一兩期,金魯班學區盤已經開動,除了雙珠路沿♀線幾個棚戶區之外,就只有紙廠片區了。紙廠也是這次土地規劃中變化最大的片區。

古鎮口啟動區(世博城):從圖上可以看出整個世博城以幾乎都是紫色的高教大學和科研用地,除去最南□部的安置區,商品住宅比例在10-15%左右,是目前西部城︻區所有片區中潛在供應最少的。尤其ζ是三沙路以東只有三個盤,閱峰二期、靈犀灣、中鐵國際社區。可以判斷再過兩到三年◣這裏的稀缺性將比肩金沙灘和靈山衛沿海一線。古鎮口將是西海岸乃至整個青島最有∮實力的科教新城。

老城區和西客站:老城區以後十幾下令道年的發展空間和現在相比變化很大,作為以後主要的棚戶改造區,居住面積占比最大,西客站也是→如此,是西部主城區主要的潛力供應片區。

四個組團,藏馬山、泊裏、張家樓、瑯琊,各具特色。

張家樓:張家樓有你不会捣鬼兩大區域構成,北▃部是以農業、旅遊、居住為主的小城區,南部是以科研教育為主的大學城,比如對外貿』易大學青島校區就落在張家樓,可以預見在今後還會有更多大學落地於此。

藏馬山:近一半是商業用地,作為西部組團一般是不↙會那麽大膽規劃這麽大比例的商業用地,就是主城區道也不敢這樣規劃,但是這裏定位的是青島影視外景基地,影視旅遊為主,住宅面積倒不多,很有特色!

瑯琊:瑯琊片區我∑認為還是比較有前景的,並不是沿海規劃一堆住宅用地,而是商業商務我就一直清清楚楚為主,特色小「鎮的模式,目前東西部主城區沿海一線都沒有太大發展空間了,瑯琊應該是▽下一個。

董家口泊裏:泊裏城區面▓積比現在有了大幅度擴張,南部中間規劃為主要的小城市中心㊣ ,其他都是大範圍的住宅用地就在这时,可以見得以後的泊裏人口還會有大規模增長,畢竟這裏是四大組團中唯一同時具有地鐵、高鐵、港口的城區,潛力巨大。

這就是西海岸以後十幾年的土地∮供應和城市發展趨●勢,可見東部主城區發展成熟,土地空↘間極為有限了,靈山衛沿海一線也差不多了,後面就是往小珠山脈發展。作為國家級新區主戰場的西部城區仍有巨大空間,可以說是大有可為。四大組團格〓局特色,與主城區形成不同定位的搭配。樓市長期還是要看土地,懂得土地就可以看出整個西海岸的發展格局和大勢!

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